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京城写字楼入冬:供需失衡租金下调,空置率创近8年新高

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2019-10-17 08:33:30

华夏时报(chinatimes.net.cn)记者李富田见习记者李凯旋北京报道

10月10日,华夏时报的一名记者来到soho现代城一栋大楼的10楼。除了一家商店,其余的房间大多是空的。走廊里的光线很弱,墙壁看起来很旧。

昆沙中心位于朝阳区李新元,距此10公里,交通便利,地理位置优越。“过去,这里有人工作,电梯非常拥挤。现在有太多的空位了。人少得多。许多停车位都是空的,汽车可以随意停车。”附近一家办公室租赁公司的工作人员小刘告诉《华夏时报》记者。

事实上,供应面积的持续增加和需求的持续冷却已经导致北京写字楼市场几个月来呈下降趋势。国际商业房地产服务投资公司cbre 9日发布的一份报告显示,截至2019年第三季度末,北京整体写字楼空置率已升至10.9%,为近8年来的最高水平。

空置率上升的另一方面是租金的下降。戴德梁行的统计数据显示,2019年前三季度,北京写字楼的有效净租金为388.16元/平方米/月,环比下降2.0%,同比下降3.7%。

此外,随着新项目不断进入市场,北京写字楼的供应量将继续增加,未来写字楼市场的竞争压力将进一步加大。霍普韦尔首席分析师郭毅对《华夏时报》表示:“预计北京的整体办公市场将在短期内保持下降趋势。”。

空置率创新高

"现在确实有很多空置的办公楼。"小刘告诉《华夏时报》记者。

根据国际商业房地产服务和投资公司cbre 10月9日发布的一份报告,2019年第三季度,北京写字楼新增供应面积创下10年新高。加上整体市场需求疲软,办公楼空置率再次上升。

据了解,2019年第三季度,北京市有四个优质写字楼项目进入市场,全市新建写字楼供应面积超过44.1万平方米。尽管有许多高质量的项目进入市场,但市场仍处于冷却状态。截至第三季度末,北京高品质写字楼的整体空置率升至10.9%,为近八年来的最高水平。

戴德梁行的统计数据显示,2019年前三季度,北京及五大核心商务区写字楼净吸纳量分别为23.9万平方米和4.1万平方米,较2018年同期分别下降40.9%和20.6%。小刘认为,净吸收主要来自新项目的预租,“如果新项目的预租被取消,数据将更少。”小刘告诉《华夏时报》记者。

世邦魏理仕发布的报告还显示,如果排除高预租率的新项目,由于传统金融、文化媒体和制药企业的整合和租金撤出,现有项目的净吸收将为负。目前,北京写字楼市场的新租金疲软。除了传统金融的主要需求之外,科技行业的扩张速度也呈现出放缓趋势,新租金仅占月租金的16%。

具体看五大核心商圈,戴德梁行统计显示,截至2019年9月,望京-酒仙桥商圈写字楼存量为83.9万平方米,空置率为12.6%。亚洲奥林匹克商业区现有83.2万平方米的办公空间,空置率比平均水平高出13.8%。

“近年来,北京写字楼的供应量相对较大,尤其是在一些新兴地区,如李泽金融商务区,一些新项目进入市场,转移了整体市场的租赁需求,导致部分地区写字楼空置率上升。”郭毅告诉《华夏时报》记者。

优质项目的进入使旧办公楼的市场地位岌岌可危,租赁情况也呈现两极分化。

第二阶段后不久进入市场的国航世纪大厦正在热租中。它位于朝阳区晓云路。它装饰精美,设施齐全。目前租赁价格为14元/平方米/天。“有很多人来这里看房。这些建筑相对较新,价格也不是很贵。”小刘说。

离国航世纪大厦只有10分钟路程的昆沙中心是另一个故事。“昆沙中心的外观看起来不错,但内部装饰相当陈旧,不如中央商务区那样生动活泼。许多公司已经搬到了更好的办公楼。”在昆沙中心工作的程女士告诉《华夏时报》记者。

郭毅认为,目前一些企业对办公租赁的需求正在下降,同时有越来越多的办公产品可供使用,这两种情况都导致了空置率的上升。

租金大幅下降。

空置率上升的另一方面是租金的下降。

戴德梁行的统计数据显示,2019年前三季度,北京写字楼的有效净租金为388.16元/平方米/月,环比下降2.0%,同比下降3.7%。五大核心商业圈的实际净租金也呈现下降趋势,为433.64元/平方米/月,环比下降0.7%,同比下降2.0%。

“现在哪个办公楼不降价?市场不好。”小刘告诉记者。以坤沙中心为例,外部租金为7-8元/平方米/月,但至少可以协商到6.5元/平方米/月。“如果你买的话更便宜,差不多每平方米45,000元。”小刘说。

昆沙中心所在区域的住宅项目平均价格约为75,000元/平方米,远低于住宅楼的价格。然而,昆沙中心仍然很少使用。“写字楼市场不好,人们不愿意投资,租金回报率也不稳定。”小刘认为,这是写字楼销售市场冷的主要原因。

同时,租户也感到租金有明显的下降趋势。林在soho现代城租了300平方米的办公空间来开店。“现在soho现代城的租金价格几乎下降到5元/平方米/天,下降了1元多,但是这里的空房太多了,开店也不赚钱。”林先生告诉华夏时报记者。在豪祖网上,搜狐现代城的最低租赁价格可以达到3.8元-4.0元/平方米/天。

位于国际贸易中心的建外soho的租金也开始下降。此前,建外soho因其优越的地理位置,租金约为8元/平方米/天。“现在基本上是6元/平方米/天,还有谈判的余地。”中介工作人员小王告诉《华夏时报》记者,“办公楼的租金现在基本上可以讨论了,因为空间太大了。”

供应的增加和新项目的不断进入导致租金下降,许多业主不得不采取减租战略来加强竞争力。

天元港口中心位于三元桥,距离三元桥地铁站只有10分钟的步行路程。目前,基本价格为8-10元/平方米/天,但个人业主的一般租赁价格低于8元/平方米/天店主孟女士告诉《华夏时报》的记者。

附近的一家中介机构还告诉记者,天元港口中心部分由开发商持有,部分由个人业主持有,他们的租金低于开发商。“虽然天元港口中心没有多少空房,但由于写字楼太多,优势不强,只能降价出租。”孟女士说。

“寒潮”将继续

北京写字楼市场的下跌不是一个例子。广州和上海等核心城市的空置率也在上升。受经济下行压力的影响,写字楼市场力量不足,需求减少,供给增加,供需失衡更加明显。

尽管供需失衡已经出现,但许多新办公楼将在未来进入市场。戴德梁行的统计数据显示,截至2020年,北京写字楼市场预计将获得241.7万平方米的新供应,其中65.3%位于新兴商业圈。

根据戴德梁行的报告,尽管经济形势尚未回暖,北京的写字楼租金仍面临巨大的下行压力。预计未来一年租赁市场将继续放缓,新供应区的进入将继续推高空置率。

事实上,早在2017年,北京的写字楼市场就有下降趋势。受2017年“3月26日政策”影响,商业地产项目恢复商业用途,不能用于住宅用途。新项目不允许出售给个人。与此同时,商业银行暂停对个人购买商业项目的贷款。这给北京的写字楼市场造成了巨大影响,当年写字楼交易量跌至历史低点。

航天专家统计显示,2017年北京写字楼总成交额比2016年下降了40%,成交价也比2016年下降了1736元/平方米。“3月26日”政策导致商业办公室库存大量积压,同时降低了办公室租金。

自那以后,北京的整个写字楼市场一直不温不火,没有反弹。2018年6月,p2p雷暴出现,200多家公司在两个月内从市场上消失。同年12月,互联网公司裁员浪潮触及热点,“谁在撤离cbd”成为焦点话题。戴德梁行的数据显示,2018年下半年,北京写字楼的净吸纳量较去年同期下降了53.9%,但当时北京写字楼的有效净租金可能达到每月每平方米400.1元。

许多接受采访的专家和研究机构预测,北京的写字楼市场将继续处于“寒潮”时期,租金上涨的动力不足。客观地说,由于整体宏观经济背景,北京的整体写字楼市场应该在短时间内保持这样的下降趋势郭毅告诉华夏时报记者。

责任编辑:许云乾主编:秦岭

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