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中小房企夹缝求生 珠江实业偿债能力垫底

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2019-10-17 16:31:08

随着各种融资渠道的“封锁”,房地产行业的“冬天”市场正在上演。

根据同策研究所的数据,8月份40家典型住宅企业的融资金额为368.26亿元,比上个月下降58.15%,接近5月份的最低点。主要债权融资方式融资金额大幅下降,企业债务融资下降80%以上,信托贷款融资下降60%以上。

对于8月份住房企业融资总额大幅下降的原因,同策研究所所长张宏伟表示,这主要与中国保监会下发文件后的深入调查有关,多渠道融资确实趋紧。据同策研究所统计,7月,监管部门出台了6项收紧政策,至少有4个融资渠道受到严格控制。

8月份,房地产融资继续保持严格的监管态度。8月9日,中国银监会发布文件称,将对32个城市的银行房地产业务进行专项检查,涉及土地储备贷款、开发贷款、个人贷款、房屋租赁贷款等银行房地产相关贷款,并将严格查处各类挪用资金进入房地产行业的违法行为。这是中国银行业监督管理委员会今年5月发布的关于整顿房地产融资混乱的第23条的进一步详细要求和实施情况。

8月30日,中国保监会还发布了关于对部分地方中小银行进行现场检查的通知,批评中小银行非法为房地产项目提供融资。业内人士认为,房地产业的融资收紧将在9月和10月继续。

在住房企业融资收紧的同时,偿债高峰期即将到来,住房企业的短期偿债能力尤为关键。换句话说,住房企业的短期偿债能力越强,就越能化解风险。

从各种财务指标来看,速动比率是衡量企业短期偿债能力的主要指标之一。

速动比率是衡量企业流动资产立即变现偿还流动负债能力的指标。它指的是速动资产与流动负债的比率。速动资产是企业流动资产减去存货和预付费用后的余额,包括现金、短期投资、应收票据、应收账款等项目。

一般来说,速动比率的绝对值最好保持在1,这表明企业每1元的流动负债都可以用1元容易实现的流动资产进行补偿,短期偿债能力可以得到可靠保证。但是,速动比率过低,企业短期债务风险相对较大。如果速动比率过高,企业在速动资产上占用过多的资本,就会增加企业投资的机会成本。

速效比健康程度的计算公式为(x-1)。如果速动比率的健康程度接近0,资产结构就越健康。

凤凰地产,从2019年上半年上市品牌房地产企业速动比率健康度出发,独家发布《2019年上半年上市品牌房地产企业速动比率健康度列表》。通过a股品牌上市房地产企业和h股品牌上市房地产企业两个群体,从速动比率和速动比率健康程度两个角度限制了上市品牌房地产企业短期偿债能力和资产结构的健康程度。

中国保持“快速健康”的现实状况

该列表显示,在速动比率健康方面排名前几位的住房企业是托木森集团(0.0025)、远洋运输集团(0.0080)、时代中国控股(0.0109)、新世界发展(0.0110)和徐汇控股集团(0.0111)。可以解释,上述住房企业具有较强的短期偿债能力和健康的资产结构。

其中,托木森集团(Tomson Group)以0.0025的健康率排名第一,表明托木森集团拥有最强的短期偿付能力和最健康的资产结构。财务结果显示,2019年上半年,汤臣集团短期贷款为4.47亿元,现金及现金等价物期末余额为37.40亿元,短期偿债能力较强。

此外,泰晤士报中国控股(Times China Holdings)的健康速动比率为0.0109,位列榜单第三,这表明泰晤士报中国控股拥有强大的短期偿付能力和健康的资产结构。

然而,应该指出的是,在那个时代,中国控制的资产的“健康”与销售增长放缓和库存增加有关。

2019年上半年,中国合同销售额达到312.3亿元,同比增长20.1%。与2018年上半年52.7%的销售增长率相比,该公司今年的增长率明显放缓。

尽管销售正在放缓,但中国控制的商品房“存量”仍在增加。财务结果显示,截至2019年6月30日,待开发和已完成待售房产总量达到498亿元,较2018年底的488亿元增加10亿元。在这种背景下,资本很少频繁流动,这也导致了速动比率的“健康”假象。

或许是由于销售放缓等担忧,时代中国控股开始“出售所有房屋”。据媒体消息,时代中国控股要求各级员工在2020年1月15日前出售相应数量的公寓。如果未完成,可能会被“驳回”

时代中国控股回应称,“全员营销”是房地产公司的长期做法。公司只鼓励大家积极宣传和推荐公司的产品和项目信息,没有硬性的目标要求。

一些中小型住房企业在短期内面临巨大的偿债压力。

凤凰网房地产发现,在2019年上半年的快速变动率排名中,一些中小住房企业面临更大的短期债务偿还压力。

根据该榜单,云南城头、田放发展和珠江工业在健康快速增长比率方面排名垫底,分别为0.7555、0.7683和0.8123。这也表明这三家企业短期偿债能力低,财务稳定性差。

其中,珠江实业以0.8123的速度位居倒数第二。据凤凰房地产咨询公告,珠江实业2019年上半年一年内到期的非流动负债为9.347亿元,期末现金及现金等价物余额为15.94亿元,短期债务风险较大。

云南城市投资和田放发展也面临同样的债务风险,速动健康率分别为0.7555和0.7683。其中,2019年上半年,云南城头短期借款12.5亿元,一年内到期的非流动负债140.2亿元,期末现金及现金等价物余额16.35亿元。现金难以支付流动负债,短期债务风险相对较大。

此外,2019年上半年,田放发展将有5.4亿短期贷款,一年内到期的46.61亿非流动负债,期末现金及现金等价物8.266亿。现金无法支付流动负债,短期债务风险相对较大。

除了上述三家企业之外,位于快速移动比率健康排名底部的亿达中国、上海证大、三盛控股、正商实业等房地产企业也面临更大的偿债压力。

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