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中国的房价,真的到顶了吗?

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2019-10-23 16:41:37

2014年,智湖有一个问题问如何得到2015年的房价。

当时房价很高,市场很低,这与目前的情况有些相似。

下一个大的反应是空无一物的房地产和悲观的前景。据信,一线城市的21000元和31000元的价格已经远远超过收入水平,高于天空,迟早会崩溃。

结果,许多经济学家和其他人做出了粗心的预测。中国房地产不仅没有崩溃,而且从2015年到2017年,它都兴高采烈。

现在,很多地方的二手房市场都很冷,房价仍然比天高。许多争论也从不同的角度讨论了中国房地产将终结的观点。

我们不禁又犹豫了。房价真的见顶了吗?

这一次我也得出了鲜明的结论:

如果没有达到顶峰,在未来5年内,一些地区可能会出现另一个小市场。强势二线城市空间大,一线、二线城市价格高,有一定空间,三线、四线城镇风险高。

我们将从以下维度进行分析。

1需求和购买力

中国是一个后发经济体,在短期内追赶发达国家只有一个方法:专注于发展强劲的经济市场,并从战略上放弃疲软的经济市场。

因此,中国一、二线城市、三线、四线城市、县乡之间的差距将会扩大。差距不仅在于经济,还在于收入、知识、质量和生活财富。因此,在未来十年,仍将有相当多的年轻人努力向高能源城市转型。

就数据而言,中国未来的城镇化率将从59.58%到70%不等。根据目前每年一个百分点的进展,到2030年我们将达到70%。

这些人将增加大量的住房需求,为一线和二线城市提供更多的住房。

但是如果他们买不起城市房屋,他们愿意付出高昂的代价吗?

答案是肯定的,这种增量将继续存在,但在现阶段市场并不好,大多数人持有硬币观看。

你为什么敢这么说?

首先,在三线以下的城市有许多人有住房。中国三、四线城市的家庭比例为1.12(2018年),至少有10%的房屋可能空置。农村自建住房的空置率甚至更高。如果他们的孩子在一级或二级城市工作,许多家庭将很难决定是把他们的三级还是四级房产卖给一级还是二级城市,而不是完全买不起。

日本第三和第四线及以下的空置率极高,山梨县的空置率最高,达到21.3%。许多人正在逐渐迁出,首都圈占全国人口的三分之一。因此,在未来的中国,出售三到四条线路或出售县城购买一两条线路肯定是一个大趋势。

当时中国家庭储蓄余额为71.6万亿元(2018.12),抵押贷款余额为27.3万亿元(2018.12),比率为2.62。然而,中国香港的价值却惊人地为0.46英镑(2017年)。事实证明,与房地产泡沫严重的地区相比,中国人仍有“利用”储蓄的空间,许多人仍有能力购买房地产。

当然,为城市化做准备的人有多少钱是个谜。无论如何,许多农村商人和三四线城市的双收入家庭都相当富裕。

当三线、四线和县城的房价开始下跌,或者一线、二线城市开始小幅上涨时,只要城市化需要,人们就会取代房地产,接管市场。此时,一级和二级市场将开启一个适度增长的时代。

一般来说,城市土地拍卖溢价周期比m1增长周期滞后1-6个月。到2020年,土地拍卖市场将率先升温,然后传导到商品房市场。未来几年,一线和二线城市可能会出现最后一波价格上涨。

除了城市化,以下两个因素也可以带来一定的需求:

1.住房改善:困难停车区、小面积住房和一系列与时俱进的产品或公共住房的房主将需要改善。

2.新家庭:中国家庭的平均数量为2.99个(2017年),低于2004年的3.24个,并且逐年下降。此外,这一数值也高于德国、日本、英国、韩国和美国的2.36。因此,随着观念的转变,会出现越来越多的小家庭、两人世界和单身贵族,相应的住房需求也会出现。

简而言之,从需求方面来看,中国仍处于购买力阶段,大量潜在的城市化人群和移民正在关注一级和二级房地产。当交叉销售时间过长,或者三线、四线房价无法支撑时,一线、二线城市的需求可能会在新一轮释放。

2供应和库存

目前,根据恒大研究院的数据,中国城市住房存量为276亿平方米,城市人均住房建筑面积为23平方米,比发达国家小,远低于美国的67平方米。

股票似乎不够,但事实并非如此。我们和美国之间的这一差距不可能在短时间内弥合。中国的经济实力暂时只允许高层住宅以城市发展模式聚集人口。要让每个人都能住上别墅,还有很长的路要走,这并不意味着存量不足。

那是盈余吗?

从家庭比例来看,中国的住房单元数量为3.11套,家庭比例为1.09套,略低于美国的1.15套和日本的1.16套。它基本上满足了需求和供应的要求,不需要40亿人来填满所有的房子。

因此,我们需要考虑的不是街上的空房子没有填满,而是目前的价格不值得在城市里买房子。

简而言之,从大的整体来看,目前城市房地产的供需基本平衡,处于许多人有需求但不敢购买的阶段,没有过剩的存量。

人口

房地产长期关注人口,因为人口与住房需求相对应。

我们已经讨论了未来五年的住房需求增长,但这并不意味着整个中国的住房需求增长,因为从出生率的角度来看,住房需求正在下降。

从1940年到2008年,中国经历了三次婴儿潮,分别发生在20世纪50年代中期、60年代中期和80年代末。

根据壳牌研究院的数据,中国买房的平均年龄是29.5岁。这些出生在86岁至90岁之间的人将在2015年至2020年间释放大量购房需求。2020年后,全国购房需求将开始下降,购房增量将逐渐减少,房价普遍上涨的时代将基本结束。

中国的平均预期寿命是77岁。中国社会科学院预计,到2027年,人口将开始负增长,死亡率将高于出生率。

从上图可以看出,恰好是2027年,每年死亡的人数超过了每年对新房的需求。50后婴儿潮一代相继去世,97岁后进入购买时代。

换句话说,如果市场简化,2027年至2032年间每年将有1500万至1800万人死亡,而每年只有1300万至1600万人需要购买新房。1996年、1997年及以后出生的人根本不需要买房子。住在50年后腾空的房子里就足够了。

因此,在2027年左右,房地产可能进入衰退时期,高质量的旧房可能成为许多新屋的首选。2030年,城市化将进入70%的稳定期。无论房价在哪里,都没有多少想象的空间,它可能会进入一个下跌时期。房地产红利的结束大约还有4-7年。

4大风险

宏观风险是许多关于房价的空洞观点的主要原因,也是大多数房价预测错误的主要原因。所以我们暂时把它放在第四部分,仅供参考。

从2008年到2015年,我国居民的杠杆率仅在7年内翻了一番。根据国际法,这样的杠杆率增长率必然会带来经济不稳定。因此,2016年,中国房价可能会大幅回调,以稳定杠杆。

结果,中国的杠杆率继续上升,到2019年年中达到55.3%,大致相当于日本1987年的水平。

每个人都知道日本未来会发生什么。从这个角度来看,中国已经有点危险了。

然而,今天中国经济形势稳定,房地产市场没有任何恐慌情绪和市场动荡。所有这些都超出了当年的预期。

因此,这种宏观经济数据的国际参照和比较以及国际经验的总结往往会发现它不适合中国,也不是很有中国特色。

韩国居民的杠杆率接近94.6%,但去年国内生产总值仍增长了6%,没有出现经济混乱。每个国家都有自己的节奏。中国的房地产市场并不像许多人认为的那样危险。

政策

政策落后于宏观经济数据的原因是政策更加难以捉摸。

如果你遵循政策,在2015年分配一些房地产,你的绝对资产将翻倍。

然而,在2016年底,如果你继续遵循政策,把你所有的房子都变成现金,你不会损失一点。

目前,每天都有许多文章解释这一政策,短期内这一政策没有错,但最终有必要回到经济学中最基本的供求关系。

6摘要

未来五年,房地产市场的主题是稳定和差异化。

总体稳定,但不同的城市、不同的地区,甚至不同的产品将呈现不同的趋势。

以一线城市为例。每个人都认为一线城市已经经历了三年的时间,但北京和上海非常稳定,深圳却在悄然崛起。

2018年至2019年,深圳二手房同比平均上涨5%至8%,但一些房产的表现仍优于市场。

因此,中国的房价还没有达到峰值,很多地方仍有很大的潜力。这些“地方”可能是不同的城市或不同的地区。

在时代和潮流面前,我们往往显得渺小无力。

城市化、移民和中国专注于大城市发展的战略使得城市房地产不再是可以通过工资买到的东西。

我们所有人都在无意识地接近发达国家,这也包括哀叹高房价。这很残忍,但很现实。

回顾2025年的这篇文章,它可能会感觉与现在回顾2015年非常相似。一切都很熟悉。。。

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