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幸运导航网,中华企业38亿元上海拿地 老牌国企重组归来

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2020-01-11 12:34:19

幸运导航网,中华企业38亿元上海拿地 老牌国企重组归来

幸运导航网,中国企业上次出现在上海本地拍卖市场已经有六年了。

9月11日,上海在杨浦区新江湾出售了一块纯住宅用地。最终,中国企业的全资子公司上海润钻房地产有限公司击败竞争对手万科和华润,以38.13亿元的成交价格收购了这块土地。关于该地块的后续开发,中国企业回应《中国房地产报》记者:“相关开发事宜将根据政府要求和公司计划进行推进。”

上海解放后,第一家专门从事房地产开发和管理的地方国有企业经历了激进征地、高库存、管理薄弱、风险和上限等多种干扰,并于2016年迎来了新一轮重组。

随着2018年重组的完成,中国企业已成为上海房地产集团旗下市场化房地产开发的主要平台,其发展也逐渐恢复。2019年上半年,中国企业实现营业收入91.41亿元,同比增长19.22%,实现母公司净利润16.72亿元,同比增长100.56%。

经营状况有所改善的中国企业也开始重返上海土地市场。此前,中国企业曾表示,将“努力成为上海有影响力的房地产开发企业”。

然而,目前上海地价高,作为一个小型住宅企业,要把注意力集中在上海市场上并不容易。今年上半年,中国企业销售额仅为66.34亿元。仅新疆湾就消耗了今年上半年销售额的一半以上。未来如何发展和运营,如何保证现金流,如何在上海稳定获得项目,如何继续运营,都是中国企业需要思考的问题。然而,中国企业尚未回应上海项目是否会根据其他住宅企业发展模式在后续开发中引入合作伙伴。

重组之路充满曲折。

三年前,随着上海国有资产改革的不断推进,上海国有背景的中国企业与其主要股东上海房地产集团之间的竞争亟待解决,重组迫在眉睫。

2016年底,中国企业宣布,计划在完成与上海房地产集团的业务整合后,购买中国之星集团100%的股权,总交易对价为185.22亿元。其中,85%的交易对价通过发行股票支付,另外15%以现金支付。当时,中国企业计划以每股5.23元的价格向上海房地产集团发行约30.1亿股a股。此外,中国企业计划向华润创业、平安房地产、平安潘安海惠富、中远航运资产、合资投资、黄金投资基金等六家企业发行18.16亿股股票,筹集95亿元配套资金。

然而,重组不会在一夜之间发生。仅仅半年后,中国企业就对上述收购计划进行了调整。在新收购计划中,除了保持发行股份比例和支付现金比例不变外,总交易对价将从185.22亿元降至174.72亿元,计划筹资目标也将从之前的6个下调至华润商业和平安房地产。配套资金募集金额由95亿元调整至不超过42亿元,上海房地产集团发行股票价格保持不变,为每股5.23元。

但是这种变化仍然没有结束。计划修订六个月后,中国企业对收购计划进行了另一次调整,即在上次修订计划的基础上,募集资金再次从不超过42亿元减少到不超过26.76亿元。

经过几次波折,2018年初,中国企业最终以总成交价174.72亿元收购了中华之星集团100%的股权,并私下向华润置地和平安房地产发行股份,募集配套资金不超过26.76亿元。其中,华润置地的认购上限占募集配套资金总额的92%,即24.62亿元。平安房地产2.14亿元,占8%。

虽然过程曲折,交易费用和资金筹集比第一个计划明显减少,但重组后,中国企业解决了同业间的长期竞争问题。同时,成为上海房地产集团旗下的主要房地产开发平台也为中国企业的后续发展提供了动力。

回到中国后,中国政府为获得土地付出了巨大努力。

从2009年到2011年,由于扩张,中国企业大举征地,最终导致库存高企,经营压力大。从2011年到2012年,中国企业在土地市场上沉默了两年,之后他们开始谨慎征地。

今年9月11日,中国企业多年后再次出现在上海土地市场。

根据要求,70%的纯住宅用地需要建在中小型公寓里。至于该地块所需的建设条件,中国企业也回复了《中国房地产报》记者,表示将严格按照政府的要求和公司的计划进行。然而,中国企业目前无法披露更具体的发展计划。

作为一个半年内销售额只有60多亿元的小型房地产企业,中国企业这次征地可谓“慷慨”。根据中国企业对《中国房地产报》记者的回复,销售收款率为89.34%,上半年中国企业的收款额约为59亿元。

受业内融资收紧的影响,许多房屋企业在今年的中期业绩会议上表示,将根据所收金额设定征地金额,一般会将所收金额的50%用于后续征地。

对此,阳光城市集团执行副总裁吴建斌告诉记者,如果营运现金流为正,扣除50%的付款、建设费用、三项费用和税费等。否则,如果购买的土地比例超过50%,年经营现金流可能为负,缺口需要通过融资来解决,导致依靠融资来促进经营的做法。

根据这一标准,中国企业这次占用的土地已经超过了上半年征收资金的50%。一片土地占用的土地约占上半年征收资金的64%。此外,该公司上半年业务活动的净现金流为-8.9亿元,比去年同期下降231%。在现金流紧张的情况下,中国企业更有可能依赖融资来进行后续的开发和运营。

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